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町のかかりつけ医・関内編
まちの不動産屋さん

Question みんなのキニナル投稿

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みんなのキニナル

    綱島にある綱島小学校の校庭に、細いのにものすご~~く高い(校舎よりも高い!)まるで緑色のポッキーみたいな木があります。何の木なのか?樹齢はどれ位なのか?気になります。

    ぴろさん

    横浜は東京都心に比べて無電柱化(電線などを地中に埋めること)が遅れている気がします。景観だけでなく地震などの時の安全性も考えると重要だと思います。今後の整備計画などがキニナルので、役所に突撃してくださ...

    MGRさん

    横浜市営地下鉄が延伸するらしい。川崎にメリットがある計画、とニュースになっていたが、どんなメリットがあるの? 電車賃は値上げするの?

    スズノさん

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暮らす> ファイナンシャルプランナー

ベストプラン株式会社

資産運用という名の「セールス」はしない。本当に必要な手法がわかる「ベストプラン」

最終更新日:2017年2月22日

045-321-5544

イチオシサンプル画像

顧客の利益なくして、自社の利益なし。財形の勝ち組をリードする「ベストプラン」

不動産の活用と相続を左右する「2つの視点」。元不動産仲介業のトップセールスが明かす奥の手とは、むしろ表を行く正攻法だった!?

DATA
住所: 横浜市神奈川区鶴屋町2-10-1 MINDANビル5階
各線「横浜駅」より徒歩4分
営業時間: 10:00~21:00

「実際、他社が2億円で査定した物件を、倍の4億円で販売したことがあります。不動産取引に求められるのは、プロでも知り得ないポイントを、どれだけ把握しているかということ。お客様にしたら、差額の2億円がそのまま利益になるわけですから、コンサル料を引いても損ではないですよね」
 
そう話すのは、2014(平成26)年に設立された「ベストプラン」の代表取締役、豊田剛士(とよた・つよし)さん。この10月に出版した共著は、アマゾンの「相続税・贈与税」部門における人気度第一位を獲得。まさに勢い破竹の進撃を続けている。
 

001bestplan_article
共著、『相続財産を賢く活用する8つの対策』
 
002bestplan_article

穏やかなのに、的を外さない話し方が印象的

 
さて、肝心な「プロでも知り得ないポイント」について伺ってみたところ、
 
・不動産各社の得意・不得意に精通し、最も有利な価格を提供してくれそうな相手と交渉する
・さまざまな評価方法を使い、実際の取引価格を見抜く
 
ことが大切だという。そして何より、サービスやパッケージを営業するのではなく、顧客の立場になったコンサルティングが欠かせないらしい。不動産を活用した資産運用の大半が「そのままでは失敗する」と言う豊田さんに、「ベストプラン」のプランニングを案内していただこう。
 
 
 
デベロッパーにいたからわかる「買取り価格の逆算」
 
不思議に思ったのはポイントの1点目。同じ不動産会社なのに得意と不得意があり、見積価格が違ってくるということ。多少の差なら理解できるとしても、冒頭の話のように「倍も違う」というのは、どのような事情なのだろう。
 

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よく見かける、工事現場の一例

 
「同じ不動産会社でも、人間のようなクセや好き嫌いがあるんです。マンションの販売に特化している会社、戸建分譲の会社、平地が好きな会社もあれば、傾斜が好きな会社もある。私自身、デベロッパーに勤めていましたから、それぞれの利幅や提示価格が、ある程度わかります」
 
また、こうしたクセや得意分野は、取引価格を算出するための施工見積もりにも反映してくるという。例えば土地に段差がある場合、基礎工事が得意な業者であれば、特殊基礎だけで事足りるかもしれない。しかし、そういうスキルを持っていない会社は、ありがちなコンクリート擁壁で段差を覆い尽くしてしまう。
 

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壁一面を埋める資格類は、「確かな眼力」の証

 
「こちらの希望価格をゴリ押ししているわけではないんです。どちらかというと、細部まで忠実なシナリオを描いている感覚」
 
ユーザーからすると、いちいち相見積もりを取り寄せる必要がないので、時間や手間が短縮できる。しかも、好条件を逃さないというオマケ付き。これが、1点目のポイントである。
 
 
 
不動産を見極めるコツは、「相続税評価額と時価の差」
 
土地を相続した場合に納める相続税。この基準になるのが「相続税評価額」というモノサシだ。地目や路線価を参考にして決められ、原則として、同じエリア内なら上下することはない。しかし、実際の販売価格はどうだろう。時価は人気のバロメーターであり、有名芸能人が同じマンションに住んでいるというだけで上がる可能性もある。
 

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眺望やイワク付きなども、変動要因になり得る

 
「相続税評価額は同じ3000万円なのに、5000万円で売れる物件と2000万円にしかならない物件があるわけです。あるいは、同じ3000万円という時価なのに、将来払う相続税が倍も違うことだって起こり得る。この視点はとても大切なのに、着目している会社は少ないと思いますよ」
 
「トータルプラン」なら、「相続税評価額」に引きずられることなく、時価の逆算ができる。これが2番目のポイント。また、賃貸アパートのような収益物件の見込み価格も算出可能だという。豊田さんによれば、ここまで細かく試算できるのは、「同業100社のうち5社程度ではないか」と話す。
 

006bestplan_article
楽観からきつめまで、いくつかの予測を立てておく

 
「収益物件の見込みを扱える会社といっても、そのほとんどが、楽観パターンしか見ていないのではないでしょうか。会社の商品を『セールス』するための資料ですから、悲観論を盛り込むようなことはしないはず。おそらく、9割以上のオーナーさんが失敗しているのでは」
 
また、「相続税評価額と時価の差」は、当然、相続にも関係してくるという。相続というからには、「相続税評価額」を前提にした話し合いになるのが道理。しかし、実際に処分するときは、時価が問われるのだ。3000万円と腹づもりしていたのに、2000万円にしかならなかったとしたら・・・。
 
 
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