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神奈川県内の団地、空き室の割合ってどのくらいあるの?

ココがキニナル!

辻堂団地のロータリーに行き先の無い横断歩道が。みんな細かいことは気にしてないのでしょうか(笑)。これを見て思ったのですが、神奈川県内の団地の稼働状況は、現在どうなっているのでしょう(スさんのキニナル)

はまれぽ調査結果!

問題の横断歩道は、今後、改善する計画が。また、民間の不動産調査会社によれば、2012年8月期の神奈川県内賃貸住宅空室率は、約12%。

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ライター:河野 哲弥

UR都市機構神奈川地域支社を訪問(つづき)

まずは、UR都市機構という組織について、簡単に説明していただこう。
石橋さんによれば、URとは、「Urban Renaissance Agency (アーバン・ルネッサンス・エージェンシー)」の略称とのこと。そのまま直訳すれば、「都市再生機構」となる。
 


時代と共に、その役割や名称が変わってきた同社の歴史
資料提供UR都市機構(禁転載)、以下の資料も同じ


その前身は1955(昭和30)年に設立された「日本住宅公団」で、高度成長期の中、社会を支える中堅所得者層に向けて絶対数不足となっていた住宅を供給することが、その主な目的であったそうだ。対象となるエリアは、主に4大都市圏(関東・中京・関西・九州)なのだが、大都市周辺地域の開発(各ニュータウンなど)や住環境整備(都市公園など)のニーズに伴い、住宅・都市整備公団、都市基盤整備公団と、組織の名称や役割が変化してきたらしい。

また、1974(昭和49)年に設立された「地域振興整備公団」とは、上記4大都市圏以外の地方へ人口や産業を分散させ、バランスのとれた国土の発展を目指した組織とのこと。

都市基盤整備公団と地域振興整備公団の一部が2004(平成16)年に統合され、現在の独立行政法人都市再生機構、通称「UR都市機構」が誕生したそうだ。
 


緑色に塗られた地域が、同神奈川地域支社のエリア
(募集物件は、2012年4月時のもの)


その主な役割は、賃貸住宅の供給や既成市街地の整備改善など。また、礼金・手数料・更新料・保証人がそれぞれ不要な「4つのメリット」が、同社物件「UR賃貸住宅」の最大の特徴となっている。

では、公営や民間住宅との違いはどこにあるのだろう。
公営住宅法によると、地方公共団体が管理・運営する公営住宅は、住宅に困窮する低額所得者に対して低廉な家賃で賃貸することが目的のようだ。石橋さんによると、公営住宅には、入居の際、所得の上限が設けられているとのこと。
一方、民間の場合は、デザイナーズマンションやワンルーム専門など、それぞれに特徴を持っているので、一概に比較はできないそうだ。

どうやら、「日本住宅公団」時代から続く、中堅所得者層に向けた幅広い住宅の提供が、同社のメインスキームであるようだ。



一口に空き部屋率といっても、さまざまな問題が

そんな同社が管理しているUR賃貸住宅は、平成23年度末時点で、団地数にして約1700団地、戸数にして約76万戸であるそうだ。このうち神奈川県内の内訳は、211団地、約7万4000戸となっている。なお、神奈川県内では現在、建替事業による建設を除き、新規物件の建設は行っていないとのこと。
 


ショッピングセンターなども併設されている、辻堂団地の様子


では、このうち、空き部屋はどのくらいあるのだろうか。
この点について石橋さんは、「賃貸住宅という性格上、0パーセントという数字はありえないんです」と話す。つまり、仮に居住者が転居したとすると、場合によっては壁紙を貼り替えるなどの補修期間が、どうしても生じるのだ。この間その物件は、事実上の「空き部屋」となってしまう。UR賃貸住宅の空き部屋率について石橋さんは、「民間の賃貸住宅の傾向とほぼ同じと考えてもらえれば」と話す。

ちなみに、民間の調査会社による調査資料によれば、2012年8月期の神奈川県内賃貸住宅空室率は、約12.5%となっていた。

また、少子化に伴う人口減少という長期的な視野で見るなら、空き部屋率は、いずれ増加していくものと考えられる。同社ではこの問題に対し、「ストック再生・再編」という取り組みを行っているそうだ。
 


約半世紀にわたるノウハウを、新しい時代へ活用
 

約8分の1にあたる戸数が平成30年度までの間に着手する「再生・再編」の対象に


具体的には、老朽化した団地の規模を縮小した建て替えや戸数削減と、それによって生じたスペースを新たなまちづくりに活用しようというもの。その内容については、一例として高齢者福祉施設や子育て支援施設の誘致などに取り組んでいる。

また、団地単位ではなく、街を単位とした新たな試みが、「URルネッサンス in 洋光台」である。
 


昨年2011年12月に発足したばかりのプロジェクト


これは、洋光台にある同社の3つの団地を中心に、行政と連動したエリアマネジメントを推進していこうという、壮大なプロジェクトである。建築家の隈研吾氏、クリエイティブディレクターの佐藤可士和氏や社会学者の上野千鶴子氏ら各界の有識者を招いた「アドバイザー会議」を開催し、「まちづくりのために何ができるかトライしてみよう」という視点から、数々のアドバイスを受けてきたところだという。

このような取り組みもまた、空き部屋数を物理的に減らすとともに、希望入居者を増やすひとつの手法である。したがって、空き部屋率とは、とある瞬間の指標値でしかないようだ。ことにUR都市機構の場合、国土交通省所管の独立行政法人ということもあり、中長期の経営戦略は当然行われているのだろう。



賃貸住宅の常識を破る、新たな試みも

最後にもうひとつ、同社のハウスシェアリング制度とマルチハビテーション制度を紹介しておく。
 


同社の新たな制度、一例


同社では、同居者のある潤いのある暮らしや緊急時の助け合いのため、単身者同士が友人と互いに協力し、共同で生活したいという単身高齢者等のニーズに応えるためのハウスシェアリング制度や、都心と郊外等、住宅を住み分けたいというニーズに応えるためのマルチハビテーション制度を用意するなど、多様化するライフスタイルにも対応。

このような「UR賃貸住宅」の物件情報は、公式サイトはもちろん、民間の不動産会社のサイトなどでも取得することができる(一部除く)。また、公式の専用サイト(http://sumai.ur-net.go.jp/)にユーザー登録すると、インターネット上から住宅の申込も行うことができる。

旧来の「団地」という概念を覆す新たな住環境の創造によって、多様なライフスタイルに適応する住宅を提供している同社。アーバン・ルネッサンス=都市再生という社名が真の意味で理解できた、今回の取材だった。


―終わり―


UR都市機構

 

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  • 横断歩道のあるあの通りは湘南新道です。国道134号線ではありません。辻堂在住なのにそんな事も判らないとは・・・orz

  • 「キニナル」もいろいろ手練手管で自作自演押しが可能らしいから、「そう思わない厨」が涙目で何回押そうがそれより「そう思う」で共感してくれる人が居る事のほうが大事だ。本題だが「行き先のない横断歩道」というと、超芸術トマソンの「純粋階段」みたいにも思えるが、要は「横断歩道を渡った先は植え込みを歩け」と言っているわけではなく、あくまで交差道路を横断する上で横断歩道を設定したが、その先は「歩道がないので路側を歩くような道路」だというだけだろう。まあ歩道を作りたくても場所がないので植え込みを撤去するという意向というのがわかったわけだが。

  • ある世代にとっては「団地」と云えば、住宅公団の鉄筋コンクリート造アパートの事だった。みんなが贅沢になって、空きはあるのに入居者がない陳腐化したアパートを、リニューアル・リビルドする動きが出てきて20年くらいか?安い公共賃貸アパートの代名詞だった公団の住宅が、URになってそこそこな洒落た物件となったが、そういうのは純民間に任せとけば良くね?とも思う。

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